8 月，房地产市场稳定运行、“淡季不淡”，多项重要指标呈现同比下滑或增速回落。其中，房地产开发投资增速连续 4个月回落，但当月增速有所加快；商品房销售面积连续 7 个月同比下滑，但当月增速创年内新高；70 个大中城市新建商品住宅价格环比下跌的城市进一步增加。值得一提的是，由于开发投资增速持续高于到位资金增速，开发企业资金链整体紧张，尤其在融资全面收紧的形势下，房企融资成本显著分化，净负债率创历史新高。

2019 年3 季度，全球贸易摩擦影响仍在持续，受贸易壁垒增加，地缘政治紧张局势加剧等因素影响，全球经济放缓趋势愈加明显。面对国内外风险挑战明显增多的复杂局面，我国坚持稳中求进工作总基调，坚持新发展理念，持续深化供给侧结构性改革，加大逆周期调节力度，着力做好稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期工作，狠抓各项政策落实落地，国民经济运行总体平稳，经济结构持续优化。国家统计局初步核算，前3 季度国内生产总值697,798 亿元，按可比价格计算，同比增长6.2%。其中，在坚持房住不炒、不将房地产作为短期刺激经济的手段的政策基调下，我国房地产市场总体保持平稳态势，前3 季度房地产开发投资同比增长10.5%，高于同期GDP 增速4.3 个百分点。

投资建议：从行业数据来看，单月销售同比增速虽较上月下滑但仍然保持正增长，单月新开工增速亮眼，累计开发投资增速以极缓速度下滑。若销售数据持续恶化，或会带动新开工和投资恶化。而每次三项数据恶化均代表行业基本面恶化，行业政策随即会出现拐点。当前时点融资环境仍然偏紧，但单月竣工在持续好转，而竣工好转意味着全年房企结转或有较好表现。我们仍然推荐高信用和业绩确定性较强的房企即保利、金地，建议关注成长性较高的中南建设和阳光城。

截止至 11 月 11 日，核心物业股股价指数较年初上升达109.61%，而同期恒生综指上升8.5%，头部公司估值创新高，市场对于板块的认可度、关注度持续提升。目前龙头物管公司2020 年PE 大多在20-30 倍区间，考虑到未来两年规模、业绩增速可观、政策面持续友善、社区增值服务仍有挖掘空间等因素，我们认为物业板块仍具备相当的投资价值。但面对全市场对于物管行业的热捧，我们认为在个股的选择上更应保持冷静，倾向于选择基本面确定性强、增值服务或非住宅物业领域有先发、差异化优势的龙头公司。

展望2020年，一 二线和强三线城市，“因城施策”的政策调整，触发需求端释放，预计2020 年全年商品房销售面积降幅不会超过5%。全年房价不会下跌，保持稳定。2019 年1-10 月的房地产开发投资仍保持10%以上的高增长，与18 年完全靠土地购臵费拉动不同，19年施工面积的增长带动建安投资的增长对房地产投资增长起到较强的支撑作用，土地购臵费的拉动作用将会逐步减弱，有望在20 年年中见底。19 年全年新开工面积有望保持在8%以上的高位增长，支撑20 年施工面积的增速维持在高位，同时未来2 年是竣工大年，建安投资有望迎来高增，明年房地产投资增速仍有韧性。

展望2020 年，我们预计二季度后地产板块在流动性和需求端政策的共振下，能够走出估值修复行情。龙头房企销售、拿地、融资集中度依然在进一步提升，头部优势正在进一步凸显，今年以来公募基金地产股持仓比重连续三个季度下滑，我们认为地产股的低估值、业绩增长稳定性以及较高的股息率都能构筑良好的配置机会。重点推荐：1、融资渠道更为通畅、直接融资依赖度较低的房企：万科A、金地集团、华发股份、中南建设；2、存量资产核心品种：大悦城、中航善达。

11月上半月287个重点城市合计供应1384宗地，其中住宅用地500宗，商服用地216宗，工业用地595宗，其他用地73宗。11月上半月287城推出建面同比&环比均有所下降。

中国的房地产、金融及证券市场正在经历一系列变革。房地产市场中，随着城市发展日益成熟，城镇化进程逐渐深入，市场上新建工程慢慢减少；同时，开发商不断整合并提高专业性；内资开发商逐步将关注点从住宅转向商业；物业整持逐步取代散持；机构投资者不断加强资产管理。金融市场中，政府持续打压影子银行，并鼓励企业从债权融资向股权融资过渡，同时提高资本透明度和利用率。证券市场中，沪港股市实现互联互通，A股纳入MSCI新兴市场指数，科创板成立，资金运作更专业化，整个证券市场进一步向国际交易机构开放。

根据统计局数据，停工面积在销售景气度差的年份会显著提高（如08、14 年停工/施工为5%），而15 年之后景气度维持较好水平的情况下停工率屡创新高，结合销售与竣工面积比例的偏差、房地产行业竣工与建筑行业竣工面积增速的偏差，综合来看，我们认为实际的竣工数据存在低估。我们通过修正停工率（15-18 年平均水平调低至2.5%，与09-13 年水平持平）使竣工面积水平回到合理水平，预计15-18 年的平均竣工面积为13.65 亿平米。

我们认为，非住宅物业管理行业潜力巨大，但目前格局分散。估算2030 年全国非住宅物业管理面积将达113 亿平，对应基础服务收入规模1.1 万亿元，分别较18年+81%、+129%。随着我国消费升级、产业升级等因素将推动品质型商办物管增量需求增加，并存量改造后有望成为新的服务对象。近几年国家大力提倡后勤社会化，并对地方审计加强监管等措施，促使政府机关后勤服务逐步市场化，有望推动机构类物管业务的快速发展。非住宅物业面对单一大业主，重定价能力强，中长期利润率更稳定，并且机构类物业的定义有望扩围至城市市政服务等更为广义的概念，将物业管理的边界从小区拓展至社区乃至城市。我们维持物业管理行业“推荐”评级，考虑我国物管行业的高成长性对于高估值的快速消化，我们认为物管公司合理估值PE20-40 倍、PEG0.7-1 倍，并且业绩增速越高应享受更高估值，维持推荐：中航善达（000043.SZ）；并建议关注：保利物业（H01245.HK）、新大正（002968.SZ）、碧桂园服务（6098.HK）、雅生活服务（3319.HK）、永升生活服务（1995.HK）、中海物业（2669.HK）、新城悦服务（1755.HK）、绿城服务（2869.HK）。