销售持续下滑，当前房地产政策正迎来关键拐点。因城施策用好政策工具箱，精准施策、大力施策才能遏制住市场下行趋势。2023 年前三季度政策宽松持续叠加，但市场整体表现先扬后抑，政策对市场提振效果不及预期，房地产市场供求关系已经发生重大变化，与历史复苏周期不同，类似于过往周期的政策出台对行情的影响逐步减弱。为了对 “因 城施策”效果有明确的判断，我们对当前已出台的放松政策梳理，主要分三类：1）刺激需求类：如放松限制性政策、下调贷款首付比、下调房贷利率、公积金贷款政策放松等；2）创造需求类：如推行城市更新项目的房票安置方式、启动新一轮旧改；3）调整供给类：如鼓励地方 国有企业收购困难房企的滞销房作为保障安置用房、减少土地出让等。

当前房地产行业处于政策托底期和效果观察期。从流动性指标的测算来看，即 使在下半年销售延续上半年弱势的假设下，我们判断年内头部房企新增问题房 企的可能性仍较低，后续建议重点关注存量问题房企的处置模式及出清进程。 银行业对房企风险敞口审慎可控，风险暴露目前步入中后期。

从全国销售面积与金额来看，9 月新房销售面积和金额的同比跌幅均有所收窄。我们认为，随着核心城市限购的普遍放松，新房销售有望迎来筑底回暖。从区域来看，截至 9 月份，东部地区和中部地区累计销售增速进一步下滑。从城市能级来看，我们跟踪的 16 城 9 月份销售数据中，一线城市（4 城）和新一线城市（5 城）销售跌幅较上月有所扩大，二线城市（5 城）销售跌幅最为明显。从全国销售均价来看，9 月份住宅销售均价环比明显下降。从现房和期房价格来看，9 月份现房销售均价环比明显下滑，期房销售均价环比降幅不大。

三季度房地产持仓仍处于低配状态，地方国企更受公募青睐。三季度房地产板块基金持仓总市值 742 亿元，相较于二季度环比提升 4.5%。从配置比例看，较行业标准配置比例低配 0.6 个百分点，已经连续 15 个季度低配。自 2022 年四季度以来，地产板块持仓集中度持续下降，截至 2023 年三季度末，TOP10 持仓占比 48.4%，环比下降 6.2 个百分点。三季度获公募增持最多的 TOP5 企业为地方国企和优质物管企业，分别为中华企业、绿城服务、城建发展、招商积余、天健集团。

我们将 2023 年 1-9 月数据与 2022 年同期对比发现，2023 年 1-9 月行业开发投资完成额较 2022 年同期下降 9.1%；商品房销售额数据较 2022 年同期下降 4.6%；开发资金来源较 2022 年同期下降 13.5%；新开工面积较 2022 年同期下降 23.4%。

10 月销售同环比并无明显起色，虽然 9 月各地政策大幅放松对需求的释放起到了一定提振作用，但是因为当前购房者信心较弱，存量需求释放后新增需求并未跟进，10 月后两周市场热度较前两周明显走弱。我们认为单一政策的效果是有限度的，市场信心的修复仍需持续的政策加码。当下的主要关注点仍然是政策的持续释放的节奏，尚未进入政策落地完毕讨论基本面可持续性的阶段。随着政策陆续加码，效果也会逐层推进，预计总量弹性仍弱，但一二线结构性效果更强。