1-9 月房地产开发企业累计土地购置面积同比下降20.2%，降幅收窄5.4pct，土地累计成交价款同比下滑18.2%，跌幅收窄3.9pct。从百城土地成交楼面价来看，9 月份总体土地成交楼面均价环比均有所上升10.34%，较上月上升一、二线城市土地成交楼面均价环比均有所上升，三线城市土地成交楼面均价环比均有所下降。展望接下来四个月，基数效应有所减弱，市场略有回暖对房企拿地补货也存在促进作用，但成交仍受制于土地供应以及融资收紧，土地市场成交走势仍存变数。

该周期中全局销量的意义较过往周期或变淡，主因三四线城市的节奏被货币化补贴这 一“外力”扰乱，从历史上看，本轮周期三四线城市与一/二线城市错峰更大;结构上看，年初一线城市销量见底回升后增速又出现下行， 二线城市销量滞后于一线复苏，或是今年销量复苏的最大贡献者，下半年随着三四线持续低迷，或将带动整体销量出现第二个底部 (8月当月整体销量增速已回正， 10月至今同比增速较9月略有下行，而底部或在明年1季度)。

我们认为国内非住宅物管市场空间广阔，且由于业态多元、专业化要求更高，将产生多元延伸增值服务的机会，服务模式将从基础服务升维到高附加值，是一片亟待挖掘的新蓝海。未来国内非住宅物业管理企业可能往三个方向发展：商办物业管理，以资产管理和设施管理为方向的全产业链发展；公共服务物业管理，以集成服务为核心的一站式服务输出；专注于部分领域的外包服务提供商。建议关注中航善达、万科A、华夏幸福、蓝光发展，以及其他正在加速物业管理证券化的企业。

本周，中央层面，财政部发布最新地方政府债券发行数据，前 9 个月累计发行地方债 4.2 万亿元，其中发行新增债券 3.0 万亿元，发行进度99.43%，今年新增债券发行基本收官。此外，中国人民银行货币政策司司长孙国峰近日表示，央行在研究存量贷款转向 LPR 定价的问题，未来贷款基准利率或逐渐淡出。地方层面，部分地区四限政策有所放松，海口市 9月底部分商品住宅楼盘成功备案均价 17445 元/平米，超过此前 17300 元/平米的限制，海口市住建局称优质商品住宅价格每个月放松 86 元/平米。

2019 年 9 月，房地产（申万）板块单月跌幅 1.29%，跑赢上证综指 0.63pcts，跑赢沪深 300 指数 0.89pcts。受行业政策收紧影响，房地产板块涨幅在 28 个一级行业中排名第 10 位。子板块中，房地产开发板块单月涨幅 1.48%，园区开发板块单月跌幅 1.38%，拖累指数。

据克而瑞数据，本月重点公司签约销售额万科、保利地产、融创中国、华夏幸福、旭辉集团环比增速分别为 11.6%、22.3%、22.9%、82.1%、45. 3%。19 年 9 月重点公司的销售额相对于 18 年 9 月增长 19.1pc，其中华夏幸福同比增长幅度最大，为 127.6%，万科、保利地产、融创中国、旭辉集团同比增长分别为 13.4%、0.4%、18.1%、30.1%。

9月销售理想 楼市景气度持续。2019年前9月全国商品房及商品住宅销售面积同比分别下降0.1%和上升1.1%。全国商品房及商品住宅销售额同比则分别上升7.1%和上升10.3%。下半年开始累计销售增幅也持续回升，9月末住宅累计销售额增速达到双位数，景气度相对良好。在融资监管加严背景下，四季度开发商继续加大推盘回流现金可能性较大。预计全年楼市销售将保持平稳理想状态，销售绝对值也将维持在历史高水平。

央行 LPR 降短不降长，地方因城施策总基调偏紧中央政策层面，国常会强调降低实际利率，央行降准落地，1 年期 LPR小幅下降的同时 5 年以上持平，中央对房地产态度仍偏谨慎。

房地产融资收紧对行业供需双方形成制约，房企以价换量的现象增多，市场观望情绪增强，住宅价格整体稳定，增速总体持平或下降。

9 月行业数据依旧强劲，销售面积连续 3 月单月正增长，施工、竣工增速都保持一定韧性。因城施策框架下，市场韧性彰显。投资方面，我们预期融资管控仍将保持，总体拿地力度的大概率回落预计继续带动投资增速向下。 

销售具有韧性，四季度有望稳中有升。9 月单月销售面积同比增长3%，销售金额同比继续大增9%，销售在基数较高的情况下仍表现出高增长，我们认为这是由于房企在资金面趋紧的情况下加大促销和推盘力度所致。2019 年下半年基数较低，随着逐步进入低基数区间，叠加房企或以价换量促回款，四季度销售增速有望稳中有升，但长期来看市场销售缓步下行趋势未变。

近年来我国城市化进程不断加快，人口持续地朝着都市圈或城市集群涌入，但不少城市却面临开发强度日趋饱和、土地资源日益稀缺的现状，盘活存量土地资源是必然出路。房地产正在从增量时代进入到存量时代，城市更新或将开启房地产空间增量新时代，成为城市可持续发展的重要抓手。