日本多年前已进入房地产发展中后期阶段。市场长期面临居民老年化、房屋老龄化、经济增长缓慢和新楼盘供给水平持续下降等诸多种问题。

截止到2023年底，中国商品房销售额相当于名义GDP的9.3%，较前值下降1.0个百分点。其中住宅销售额相当于名义GDP的8.2%，较前值下降0.9个百分点。商品房销售额与GDP的比值显示经济对房地产有较高的依赖性。

回顾24年，政策定调迎来转折，驱动预期改善。从“止跌企稳”到“稳住 楼市”，指明对基本面修复的坚定方向，预期改善下指数触底回升，销售同比持续改善，1-10月商品房销售面积同比跌幅自低点收窄 7.1pct 至-17.7%。

2024年1-11月房地产开发投资累计同比下降10.4%，降幅较2024年1-10月扩大0.1个百分点。

总体来看，当前经济处于V型反弹的初始阶段，8月是全年经济的底部，9月是筑底企稳的起点，10月和11月延续回升向好态势。

12月16日，统计局发布 2024 年1-11月份全国房地产市场基本情况。11月数据显示房地产市场销售边际回暖，但投资端相对承压。

回顾24年，政策定调迎来转折，驱动预期改善。从“止跌企稳”到“稳住 楼市”，指明对基本面修复的坚定方向，预期改善下指数触底回升，销售同比持续改善

楼市政策推进的速度与力度均超预期，政策态度积极，楼市企稳信号明确。但止跌回稳仍需财政力量发力，专项债支持回收闲置用地的规模值得期待，同时一线城市限购/首付比/房贷利率等方面优化空间仍存，更多政策值得期待。

周度观点:11月重点城市成交环同比改善，12月或有望延续。本周重点50城新房成交环比升38.6%，11月(截至29日)日均成交同比增 长21.8%，环比增长12%。克而瑞披露数据显示11月TOP100房企实现销售操盘金额3633.5亿元，环比降16.6%，较9月仍增长44.3%，同比 降6.9%。考虑上年12月基数较低、年末房企业绩冲刺、供应增加下，核心城市成交或有望延续改善。

契税减免利好落地，促进备案数据大幅改善 12 月 6 日，国家税务总局最新数据显示，12 月 1 日至 5 日，全国共有 36.4 万户购房家庭申报享受了契税税收优惠，累计减免契税 84 亿元，户均减免 2.3 万元。税收政策进一步促进购房需求释放，12 月 1 日至 5 日，全国房 屋交易累计申报 55.3 万套，同比增长 24.8%。其中，北、上、广、深同比 分别增长 62.2%、87.2%、27.5%和 66.4%。 我们认为，12 月契税政策减免落地，促进网签备案数据环比改善。叠加房 企年底冲量促销，年底成交量或走出翘尾行情。

龙头物业十倍股，长期跑赢大盘； NIHON HOUSING:日本后开发时代10倍股 ；业务有进退，主营有聚焦 ；夯实住宅底盘，资源导流复用 ；开拓海外因地制宜 ；其他:普尔特房屋

预留现金来源主要系折旧摊销形成未分配利润，需整体平衡运营开支、收益率、投资效率等问题：公募REITs上市之初通常有沉淀资金，主要系项目公司投资性房地产采用成本法计量，折旧摊销形成未分配利润，报表上计为“期初现金余额”，计算公式为“发行 募集资金+外部借款资金-购买项目公司股权支付现金-偿还项目公司预测期初借款”。一方面预留现金可向投资者分配，如部分 REITs净利亏损下仍可保持分红、平滑补足分派率等，也可留存满足后续经营活动等，但后续需关注预留现金消耗殆尽时的REITs分 红情况。另一方面，投资人购买公募REITs主要为获取底层资产的运营分红收益，预留现金部分则相当于投资人以自己现金购入 REITs产品结构中现金，由此带来投资效率“损耗”，因此发行人及管理人需整体平衡预留现金带来的运营开支与稳定性、收益率、投资效率等问题。

房地产行业：2025展望，脱虚向实，迈向健康发展-招银国际

我们认为，目前中央对稳定房地产态度坚定， 随着后阶段财政货币政策打开空间，房地产板块或有更多稳需求、去库存、优供给政策出台，促进行业修复稳定。