一手房：环比增速-24.3%，同比增速40.3%本周中泰跟踪60 大中城市一手房合计成交72,763 套，环比增速-24.3%，同比增速40.3%，年初至今累计同比增长40.8%。一线、二线、三线城市成交套数环比增速分别为-14.9%、-30.3%和-21.9%。

行业和货币政策的双宽松周期下市场成交量价齐升，去库存现积极改善信号。 但是市场总体过剩的结构性难题难以通过行业小周期回暖集中解决，市场热点在各级市场间的传导逻辑并不顺畅，行业分化持续加大，投资数据持续回升基础薄弱。面对去库存的必要性和全面刺激所导致的分化难题，行业长期回归健康发展有待于存量结构的深度改善，对于长效机制的依赖度有所上升。

我们汇总2015 年年报及2016 年1 季报结果发现：1）我们覆盖的A 股房地产开发企业15 年业绩同比小幅下降0.5%，“结算慢+大量减值准备计提”是业绩低增长的主要原因；而2016 年1 季度业绩同比上升13.9%，主要与结算提速相关；2）但1 季度销售明显改善，14 家A/H 重点上市房企1 季度销售额和销售面积同比分别大幅增长80.8%/64.2%，1 季度已完成全年销售目标的23%；3）房企不差钱，得益于销售转好、再融资开闸，A/H 股公司2015 年底净负债率降低至89%和66%，回归历史平均水平。

信贷需求大幅度释放很可能不是我们传统观念上的需求大幅度释放带来的，更重要的是资金供给端。 因为我们看到房贷力度最大的一线城市按揭利率优惠幅度最大，二线次之，三线最小。如果真的是完全需求端驱动，应该数据是反过来的。根据融 360 的权威统计数据， 2016 年一季度末，全国首套房平均利率为 4.54%，继续创历史新低。 2016 年一季度末 76.98%的银行提供优惠利率。从利率水平看， 2016 年一季度末一线城市首套房平均利率 4.27%，相当于基准利率 87 折；二线城市首套房平均利率 4.45%，相当于基准利率 91 折；三线城市首套房平均利率 4.63%，相当于基准利率 95 折。

一季报延续去年向好趋势，增速超预期：申万地产板块2015 营收增长37.2%、2016Q1 为101.2%；2015 实现归属于母公司股东净利润增速为7.0%，而2016Q1 为25.9%。业绩向好主要是因为地产公司的结算量大增、平滑了结算周期的影响。

2016 年 1-3 月全国房地产投资额和新开工面积分别同比增长 19.2%和6.2%，销售面积和金额同比分别增长 33%和 54%。 随着楼市热度不退和去库存积极推进，上游投资和开工增速强劲回暖，而房企贷款增速超预期反转，显示企业加杠杆意愿激增，叠加营改增切换的时间点效应，预计4月投资反弹仍可持续。3 月成交延续强势主要受月底出台调控政策的影响有限， 但随着调控政策和基数抬升的效应显现， 2 季度销售增速将大概率收窄。

艾瑞 iAdTracker 网络广告投放监测数据显示，2015 年 Q4，房地产类网络广告投放费用在总体网络广告投放费用中占比为 15.7%，其中房地产行业网络广告投放费用占总体网络广告投放费用比重环比上升 1.2 个百分点，同比上升 0.5 个百分点。

对于库存严重的地区，停止供应房地产开发用地；对于已供应、未开发的房地产开发用地，可申请转换用途或调整商住比例。房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的地区，可与城乡规划主管部门共同研究制定未开发房地产用地的用途转换方案，通过调整土地用途、规划条件，引导未开发房地产用地转型利用，用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设。

我们几乎研究了全球所有主要经济体，发现两个最重要结论： 1，利率市场化和金融自由化阶段，商业银行持续增加对于按揭贷款的偏好，按揭贷款占总贷款比重持续上行； 2，整体金融机构（包括不限于银行）持续增加对于房地产需求端支持的阶段，房地产基本面无视人口年龄结构、人均居住面积等其他情况，房地产基本面在大周期向上，房地产体现了其是货币现象的本质。

本文主要讲了宏观政策环境、地方政策动态、上海房地产、北京房地产、以及行业数据，产品与技术创新，讲述了观点与评论。

一季度宏观经济实现开门红，地产投资大超出市场预期，一扫近 12 个月的投资阴霾。本周一二线市场销量继续增长、价格平稳，因城施策成效显现；三四线市场销量持续改善，预计后续政策会继续倾斜。本周政策利好频出，住宅用地供给因城施策、有保有压，住房公积金缴存比例阶段性降低。楼市整体回暖，政策支持下三四线去库存持续向好。 

为减轻企业负担，增强企业活力，促进增加就业和职工现金收入，会议决定，在去年已适当降低失业、工伤和生育三项社保费率基础上，从2016 年5 月1 日起两年内，一是对企业职工基本养老保险单位缴费比例超过20%的省份，将缴费比例降至20%；单位缴费比例为20%且2015 年底基金累计结余可支付月数超过9 个月的省份，可以阶段性降低至19%。

房地产公司 2015 年业绩相继出来，整体符合预期。由于 2015 年结算的项目是 2013-2014 期间获取的土地项目和销售，因此反映出当时销售均价偏低，而土地成本较高，毛利率、 净利率下行。 2015 年由于国内放开房地产公司的发债限制，大部分内房股都在国内发行公司债或私募债，大大降低了融资成本。净负债率方面，各公司表现不一。派息除个别公司以外基本保持稳定，派息比例维持在核心净利润的 20-30%，股息收益率在 2-9%不等。

前 3 月商品房销售面积 2.43 亿平米，同比增长 33.1%， 销售额 18524亿元，同比增长 54.1%。 房价上涨预期下，购房者加速入市， 一线城市火爆的房市向二线传导，房地产成交量同比大涨，三四线城市房地产市场也明显回暖。

宽松政策助力销售高增速，去化好转但库存依旧2015 年初至2016 一季度末，市场处于政策宽松的窗口期，各项去库存政策助力行业销售实现高速增长，其中上市房企营收增速分别为37.34%、40.02%，带动库存去化周期好转（同比-9.64%）。但行业本身较高的库存并未得到实质性的改善，基数依旧走高。

由于京津冀协同发展是一个长期而相对缓慢的过程，传言甚多，实质性的进展较少，因此市场对其进度预期较低。然而我们认为在这个时点上，“大北京区域”的产业规划预计会有实质性的进展，首都产业转移的政策和规划预计有实质性的落地，支撑我们判断的理由有以下几点。1）2017 年是京津冀协同发展的近期目标，时间较近，压力较大。而根据时间表倒推，预计近期应该是会有实质性的政策落地。2）交通规划已经基本落定，而人口疏解也迫在眉睫，因此近期有能力也有动力进行产业转移的规划。3）从房地产市场角度而言，首都区域的建设用地政策需要新的产业政策的支持与配合。

业务展望--短期看拐点，长期看新经济崛起：1.新房广告市场地位领先，行业周期性下降后将趋稳回升；2.转型对端口业务的冲击趋于平缓，未来有增量，短期看提价，长期看存量交易市场崛起主要看点：房地产新经济第一股。1.流量优势极为突出（广度和深度均是如此），2.广告市场横向整合，3.房源大数据商业化价值极大，4.美股业务（金融/交易/短租/研究院等）进一步回归预期。