疫情以来，美国房地产市场持续升温。9月28日，美国标普/凯斯席勒房价指数显示，全美房价指数再度走高，在截至7月的一年中上涨了19.7%，高于前一个月18.7%的年增长率。在这样的情况下，不论是购房者还是租房者都望而却步。不过也有好消息，目前已经有城市的房价增速开始放缓了。数据显示，19.7%的年增长率创下了1987年创立以来的最高纪录。具体来看，10城房价指数在截至7月的一年中上涨了19.1%，而6月份的年增长率为18.5%。与此同时，20城房价指数上升了19.9%，而6月年增长率为19.1%。

9月29日，央行与银保监会联合召开房地产金融工作座谈会，再度明确“房住不炒”，并要求金融机构要按照法治化、市场化原则，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。这是本周内央行第二次提及房地产，且两次都旗帜鲜明的表明要“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”。

《中国“十四五”规划和2035年远景目标建议》提出加快数字化发展。发展数字经 济，推进数字产业化和产业数字化，推动数字经济和实体经济深度融合，打造具有国际 竞争力的数字产业集群。近年来，“数字经济”成为经济活动和社会生活中的一个热词， 数据显示，2019年中国数字经济总体规模已由2005年的2.6万亿元，增至35.8万亿元，占 GDP比重达36.2%，在国民经济中的地位进一步凸显。2020年，我国数字经济增加值规模 将突破40万亿元大关，预计2021年将进一步增长至47.56亿元。

资金及库存共同影响房企投资行为：房地产属于资金密集型行业、对资金周转要求高。外部融资收紧及销售回款放缓，均将影响房企投资行为；库存为市场景气度的晴雨表，可侧面反映销售预期。

金九销售旺季转淡。2021 年9 月，30 城新房销售面积同比增速 -33.44%，环比增速为-7.46%。分一二三线城市来看，同比方面，9 月 一、二、三线成交面积增量分别为-40.71%/-14.85%/-50.65%；环比方 面，一、二、三线增速分别为-23.21%/6.91%/-14.20%。行业销售拐点 从7 月份就已经确立，开始进入负增长区间，但基本面还未触底，考 虑到：1）房地产贷款集中管理下信贷额度偏紧，需求受到抑制；2） 新开工、施工、拿地偏弱，供给不足；3）去年基数较高，四季度销售 将继续降速。

首批集中供地热度较高，二批供地规则多方面完善：首批集中供地整体较 热，22 城平均溢价率达15%，较2019 年（14%）、2020 年（13.1%）呈 上升趋势，部分热点城市土地溢价率超30%，高地货比地块占比超40%， 甚至出现“面粉比面包贵”现象，与政府“稳地价、稳房价”初衷相违背。 为平抑土拍高热情绪，8 月自然资源部完善供地制度，各地相继调整土拍 规则，涉及下调土地溢价率上限；竞价达上限后由从竞配建、竞自持转为 “摇号”等，引入“竞品质”等方案；设置“禁马甲”规则；提高竞拍门 槛；限制单一房企参拍土地数量；规范购地资金及参拍企业资质等。

“竞品质”新规未达预期效果，刚性品质要求或成新趋势。土拍市场大 幅转冷，“竞品质”下品质要求难以落地。从合肥与沈阳土拍结果上看， 无一地块进入竞品质流程，土地竞拍在“限地价”阶段已经结束。因此， 为保障住宅建设的品质，政府将更趋向于刚性品质政策。刚性品质要求 的落地政策主要有两种模式，一是在土地出让条件中添加精细化的品质 要求，二是提高房企参拍资质要求。无论是哪种模式，品牌房企都将占 据绝对优势地位。

前一篇专题中我们提到可以通过经营数据和财务数据还原地产公司的经 营情况，核心可以分为三步：第一步是测算公司的单位建安成本判断公 司资产增长的合理性；第二步是判断公司的销售回款、有息负债、经营 负债和权益资本等主要资金流入对于主要资产增长的驱动情况；第三步 是追溯逐年的变化并加以预测，判断是否存在流动性风险。

全球共计5 家环球影城：环球影城历史最早可追溯到1915 年，由摄影棚 及外景制片厂组成的环球城在美国好莱坞建立，截止目前全球共计5 家环 球影城，包括1964 年正式开业的好莱坞环球影城，1990 年开业的奥兰多 环球影城，2001 年第一家亚洲环球影城---日本环球影城开园，2010 年新 加坡环球影城开园，今年北京环球影城于9 月20 日正式开园，据北京文 化和旅游局发布，10 月1-4 日共入园人数10.5 万人。

发展租赁住房市场对中国“租购并举”的住房制度建设具有重要意义，通过梳理中国租赁住房市场的发展历程，分析当前租赁住房市场发展的主要问题，提出有关中国租赁住房市场发展以及保障性租赁住房建设的政策建议。

本周市场回顾。第41 周房地产板块指数弱于沪深300 指数和创业板指数。 房地产板块较沪深300 指数相对收益为 -1.6%。沪深300 指数报收 4929.94，周度涨幅为1.3%；创业板指数报收3243.20，周度涨幅0.0%； 房地产板块指数报收3384.21，周度涨幅为-0.3%。

政府服务保障机制何以可能——多案例研讨通过全国各地的各个案例的分析与讨论，分析现代中国的服务保障机制。