从历史数据来看，地产股估值最低水平出现在2014年上半年，当时PE最低仅为5-6倍，通过比较2014年Q1和2018年Q1，我们认为当前行业基本面并不像2014年那么悲观，6-8倍的PE水平或已处于底部，我们判断的依据为：1、当前需求韧性相对较足：2018年1-2月全国商品房销售额、销售面积增速为15.3%、4.1%，高于2014年1-2月的-3.7%、-0.1%，且本轮城市分化较大，目前东北和西部区域楼市热度相对仍较高。

TOP100房企销售增速如期回落，直接原因是春节后部分城市出台新一轮调控政策。从城市来看，17年全年和18年短期房价涨幅较大的城市基本都出现了调控的收紧。政策延续了“房住不炒”、支持刚需、控制金融风险的主线。中央层面主要强调控制与房地产相关的金融风险，地方则更加关注房地产市场的健康和稳定。

2018年第一季度TOP100房企销售金额为19526.6亿元，同比增长28.8%。相比2月春节期间相对平淡的业绩表现，TOP100房企3月单月的业绩规模较2月有较大幅的提升，环比增长了40.5%。不过值得注意的是，一季度末大部分房企的目标完成率普遍低于20%。我们认为，2017年年底龙头房企冲刺业绩消耗了较大的货值，年初短期内货源难以补充。此外，由于政策持续收紧，房企普遍出现预售证获取延后的情况。预计二季度开始，房企将加大推盘力度，力争提前完成全年销售目标。

今年1月底以来的调整非常充分，地产指数相对大盘的市盈率和市净率又回到了历史上的低位区间，这也是我们所强调的超额收益新起点；换一个角度去看，市场这种极端的下跌，隐含了“政策面或者基本面超调”的预期，但超调显然是不现实的（无论政策面还是基本面），通俗的说，当下期望房价大涨的确是政治上不正确，但预测房价大幅下跌也是政治上不正确，所以低估值隐含了较大的正面预期差；此外，低估值是不是“价值陷阱”?显然也不是，未来几年的地产不是典型的强周期行情，不会面临“崩溃式调整”的局面，虽然利润率会有一定下调，但利润表整体仍是稳健增长的。