资金面持续收紧，行业整体依旧无虞。美国加息及国内金融去杠杆背景下，上半年行业资金面持续偏紧。2017 年 5 月全国首套房按揭利率平均达4.73%，连续五个月攀升，个人按揭贷款更是单月同比下降 9.6%，为近三年以来首次单月增速为负。在全年销售额增长 4.6%、投资增长 5.5%，销售回款率 80%，仅考虑银行和信托融资的极端假设下，行业下半年将呈现现金净流出状态。但考虑到期初仅 A 股上市房企在手现金达 8534 亿，短期行业整体资金面仍无虞。同时从招保万金 2017 年前五月拿地金额/销售金额来看，均较 2016 年全年有不同程度下滑，拿地支出的收缩亦为下半年赢取更多的资金腾挪空间。

“大城市+特色小镇”的模式已逐渐成为我国区域经济发展的新模式。特色小镇的发展是当前城镇化第二阶段中的一次尝试，其不仅能推进小镇配套基础设施的建设，更能够将过剩产能从城市引入至有市场需求的村镇，并提升本地的经济活力，因此特色小镇发展模式有望成为中国经济发展的新引擎。其中浙江是特色小镇的发展先驱，已公布 2 批共 79 个省级特色小镇创建名单，首批 37 个特色小镇已吸引了 3300 多家企业入驻，完成投资 480 亿，有 5个小镇投资已经超过 20 个亿。

2014 年以来，物管行业龙头企业彩生活、中海物业、绿城服务先后于港股上市，随着物管行业整体市场化程度的提高，企业也希望通过资本市场的力量来助力自身发展。我们通过分析当前行业内企业的两种不同发展路径，剖析其内在原因，并展望行业未来的发展格局。建议投资者关注相关投资机会。

6 月 9 日从国土部获悉，为进一步落实“三去一降一补”任务，发挥不动产登记服务实体经济、防范和化解金融风险作用，日前，中国银监会、国土资源部联合下发《关于金融资产管理公司等机构业务经营中不动产抵押权登记若干问题的通知》（以下简称《通知》），进一步规范金融机构不动产抵押权登记有关程序，明确无需办理没有法律法规依据的合同备案、确认告知等手续，不动产抵押当事人可直接向不动产登记机构申请办理抵押登记。

Healthy fundamentals will remain. Despite policy tightening, commodity housing sales should be maintained at strong levels in absolute terms due to urbanization, housing replacement demand, monetization of squatter settlement rebuilding and the recovery of the global economy. In 2017, we estimate that the YoY growth range of commodity house sales and GFA YoY growth range should be between 0%-5% and -5%-0%, respectively, and estimate GFA newly started and investment to record around an 8.0% YoY increase and 7.0% YoY increase, respectively.

今年前四月，一线、二线和三线城市房地产销售额占全国的比例分别为 13.0%、 20.7%和 66.3%。 受四限政策影响，今年前四月，一线城市商品房销售面积同比降 27.9%。二线城市商品房销售面积增速高位回落至今年 4 月份的-22.1%。三线城市去库存政策受益，其商品房销售面积增速升至今年 4 月份 40.2%，但库存去化周期仍处于相对高位。因城施策将带来开发商二八分化。 今年 1-5 月，TOP20 开发商商品房销售面积占比升至 31.5%。

进入 21 世纪以来，内房股出现三次上市热潮，从 2005 年开始至今内房股也经历了 4 轮明显的周期波动。在 2011 年以前内房股和 A 股地产板块基本上保持同涨同跌，从2011 年以后内房股波动开始滞后 A 股地产板块，回顾过去内房股 4 轮周期波动，展现出几个鲜明特点：1、估值中枢下移；2、龙头房企估值溢价； 3、负债率会对估值水平产生影响；4、内房股比 A 股具有更高超额收益，但估值值天花板弱于内房股。从内房股和 A 股地产板块过去周期波动的特点，我们发现：1、内房股和 A 股的弹性存在差异，但从来没有出现过逆周期表现；2、销售到业绩的持续兑现是公司价值兑现的重要逻辑；3、实现超越的企业将受益于利润和估值双重加持。

17 年上半年在地方主导下调控持续升级，调控城市扩容显著，并且在坚决提升限购限贷执行力度的同时，政策措施逐步呈现多维度、全覆盖。预计短期内政策不存在转向的基础，货币流动性会进一步收紧。

上周 51 个重点城市新房合计成交 643 万平米，环比下降 0.1%；截止上周一手房合计成交 2140 万平米，环比下降 5.4%，同比下降 17.3%，其中当月月成交同比降幅较 5 月扩大 0.4pct；其中，一、二、三、四线城市上周成交面积分别环比变化：-1.5%、+5.6%、-14.9%、-23.0%，当月月成交同比分别为：-51.4%、-19.1%、-2.5%、+56.2%。19 个重点城市合计住宅可售面积为 7,663 万平米，环比-0.5%，3 个月移动平均去化月数为7.8 个月，环比+0.1%。

地产大周期仍向上，银行配置住 房按揭是金融自由化下的宿命。龙头房企市场占有率快速提升，熨平周期能 力进一步提高，行业增速放缓时，龙头逆势快速扩张。龙头房企正持续获市 场溢价，保险和海外资金持续进入，我们测算 4 月 1 日-6 月 26 日，沪深港 通累计流入万科、蛇口、保利、金地的外资分别约为 0.59、2.66、0.44 和 0.45 亿。

目前按揭贷利率整体上针对首套住宅 9 折与 95 折居多，9 折以下优惠较少，仅深圳个别银行有 85 折优惠，二套住宅普遍为基准利率的 1.1 倍，北京部分银行已到 1.2-1.3 倍基准利率，商用房产普遍为基准利率的 1.1 倍，上海商用房产为基准利率的 1.1-1.4 倍，北京少数银行停止对商用房产 放贷。