城市间分化仍在持续并愈加明显，一二线城市房屋销售强劲反弹并伴随 价格飙升，而三四线城市则受困于供过于求，库存去化艰难。根据国家统计局公布的最 新 2016 年 2 月 70 城房价指数显示，深圳新建住宅 2 月同比涨幅最高，达 57.8%，上海 紧随其后，同比上涨 25.1%，而与此同时，三四线城市 2 月同比仍延续下跌趋势。我们 看到，政府已持续出台一系列支持政策以提高农村人口的购买力，从而加快三四线城市 的去库存进程。3 月 15 日，河南南阳市推出楼市新政，决定对进城购买普通商品住房 的农民，每套房发放 1 万元人民币的财政补贴，成为中央推进新型城镇化政策实施以 来，河南首个以财政补贴方式推进城镇化进程的地市。

本周地产板块冲高后回落， 总体表现为盘整的态势，前期快速上涨、有业绩支撑的股票多数表现为调整回落，转型预期强烈的公司行情两极分化。 近期随着一线城市限购的落地，市场预期多数实现，板块短期利空因素基本释放完成，未来市场走势需密切关注成交和政策预期变动。

房地产营改增落地消除土地成本抵扣以及过渡期政策的顾虑， 对行业总体税负的改善幅度在 2%左右，利好一线土地成本占 比较高的传统开发商，此外不动产可以分两年纳入一般纳税人 进项税抵扣，利好商业地产的销售和去化。近期一线城市调控 预期收紧的背景下周边主流二三线城市有望承接外溢需求和资 金。

3 月 5 日，政府工作报告重申要“因城施策化解房地库存”，预计“两会”后主要省市仍将出台不同力度的去库存化措施。在持续宽松的政策基调下，尤其在一二线热点城市的带动下，预计 1 季度商品房销售面积将保持良好增势，房地产开发投资增速趋于低位小幅回升，主要城市房价涨幅仍将进一步扩大，尤其热点二线城市的涨幅或更加凸显。

以盈利为目的，以规模为效应，以影视为主题，所以有了迪士尼乐园。 短期看消费，中期看投资，长期看城市更新，所以上海需要迪士尼乐园。

我们从总量（ 拆分成刚需与改善型需求两个维度） 与结构（ 抚养比） 两个维度来捕捉一国的人口特质， 作为可比阶段的依据。 通过比较得，中国的 2016 年（刚需最高点， 之后步入刚需下行、改善型上行，抚养比上行阶段），在人口及结构维度， 完美对标日本的 1998 年。

全国首套房平均房贷利率降至 4.54%；央行：居民购房意愿降至 9 个季度新低；上海拟提高公积金贷款门槛，申请贷款由连续缴满 6 个月提高至两年；3 月百城住宅均价为 11303 元/平方米 环比上涨 1.9%；56 家开发商年报公布 房企净利润率首降至个位数；深圳今年首次调整房产交易评估价格 二手房交易成本增加；河北廊坊楼市调控措施出台：非本地户籍家庭限购 1 套首付 3 成。

殡葬服务行业市场拥有巨大的市场空间，而安乐地产作为其中最重 0]要的一部分，是行业最大的投资机会之一。 1）老龄化是我国未来社会年龄结构不可逆转的趋势，为殡葬服务业带来巨大的市场需求，而中国重孝的传统和文化使得居民在能够承受的情形下，愿意在殡葬服务上投入更多的消费。 2）“入土为安”的思想在传统文化中根深蒂固，因此以墓园为代表的安乐地产是殡葬服务行业中最大的投资机会，墓地服务占整个殡葬服务行业收入的半数以上。 3）行业集中度低，而墓地服务规模的迅速增长都为行业整合带来巨大的投资空间。

本月一二手房销售以及百城价格环比均出现大幅上涨， 且可以看到二三线增速明显超过一线， 但涨幅过多的深圳已经同环比回落，整体而言向二三线的迅速传导超预期， 四月份我们依旧认为行业基本面短期维持稳中有降的趋势，二三线增速也将随着一线的回落而回落， 但景气依旧好于去年， 板块机会依旧推荐短买长逻辑。

2016年1-3月， 300城市土地供给建筑面积合计4.42亿平米（累计同比-5%），其中，一线城市695万平米（累计同比-33%），二线城市1.51亿平米（累计同比-2%），三四线城市2.84亿平米（累计同比-5%）。

楼市小阳春，改善性需求占主流。武汉自 2014 年 9 月全面放开限购后，叠加持续松动的货币和行业政策，成交回升明显。2015 年月均成交 190万平，同比增长 27%，均价 8593 元/平，同比上涨 15.7%。

目前我们正在抓紧研究，要提出加快住房租赁市场发展的意见。 主要内容：一是着眼于法律法规的建立，体制和机制的建立，规范租赁行为。二 是着眼于培育市场主体，包括企业和机构、个人。还要着眼于政府努力推动这项 工作，能够尽早形成一个完整的、运行有序的租赁市场。

城市研究无法自下而上得到总量性的结论，却适合用来分析库存的结构特征。我们选择广州、苏州、杭州、南宁和深圳五个不同的城市，去研究这些城市广义库存、狭义库存的起落，并试图找到库存变化和市场价量信号变动之间的关系。这五个城市，分别代表了供求两旺的大城市；房价开始明显上涨的二线城市；广义库存有所下降，但房价平稳的二线城市；销售良好，但供给偏大的三线城市；二手占据定价权，新房库存对市场影响不大的一线城市五个类型。中国房地产市场的区域分化十分严重。

地产销售上行带动新开工和投资开始回升。随着去库存政策的不断推进，商品 房销售增速持续回暖。截至 2016 年 2 月，商品房销售面积累计同比增速达 28.2%。随着销售端的不断改善，供给和需求状况也在改善过程中，这使得新开 工和房地产开发投资增速也逐步上行。特别是新开工改善明显。

3 月 22 日-3 月 25 日期间，兴业地产团队调研了珠三角地区房地产基本面情况，重点走访了广州、深圳、珠海三个城市，调研了当地代表性开发商、房地产中介、个人购房者等群体，对珠三角地区的房地产市场形成较为深入的了解。调研纪要重点介绍了三个城市代表性开发商对当前房地产市场的看法和各自的应对策略，并辅以相关城市基本面数据.