11 月，继“金九银十”失色后，楼市销售延续降温态势，商品房销售增速继续下滑，土地购置增速小幅回落，住宅库存下滑幅度减弱，不过新开工增速升至高位，开发投资增速保持稳定，大中城市房价涨幅依然较高。

08年至今，申万地产板块跟随小周期波动经历3轮明显的涨跌，并且其走势主要由估值主导。而板块估值又受到政策面及基本面（成交增速）影响，从历史情况来看，政策宽松并带动基本面改善是估值弹性增长的两个必要条件，需要注意，市场景气度高位时，即使政策宽松也难以带来估值大幅提升，比如12年5月-12年12月以及16年1月-16年9月，主要是由于景气度高点时，政策宽松带来的基本面改善空间有限，另一方面，基本面复苏中后期，往往伴随着地价攀升，市场预期销售利润率下降，对板块估值提升形成压制。

我们将18家闽系房企划分为三个梯队：第一梯队是世茂建设、世茂股份、厦门特房、联发、国贸地产和旭辉。第二梯队是中国武夷、宝龙、禹洲鸿图、融侨、金辉、冠城大通、厦门中骏和融信。第三梯队是阳光城、阳光集团、泰禾和中庚地产。

行业增速放缓，集中度加速提升，政策调控未具备持续趋严的条件，融资进一步收紧，资源向龙头集中，行业发展回归理性，房企估值有待修复，推荐龙光地产（3380.HK）、时代中国控股（1233.HK）、禹洲地产（1628.HK）。

我们预计 ，2019 年行业大概率将维持平稳，不排除政策力度进一步加强而有超预期的表现。我们维持对板块“推荐”的评级，个股方面推荐低估值弹性较大的新城控股， 此外建议关注稳健均好的低估值龙头万科、保利 。

宏观层面，11月全国按揭利率见顶，居民新增中长贷单月同比提高至5.1%，信贷环境呈现量增价稳的边际趋势。易纲行长称“例如住房金融就有一些宏观审慎，具体到首付比例可以逆周期地调节”；发改委支持优质房企发行企业债；政治局会议坚持2019年经济稳中求进总基调。区域层面，青海要求房企备案后3个月内不得调高商品房销售价格，广东加快解决不动产登记历史遗留问题，辽宁省推动县城和新城新区房地产去库存。

按揭贷款首付比例从逆周期调节到因城施策。2010-2017年，中国住房市场杠杆率平均为40%左右。2018年三季度18城市80%二手房购房者需要贷款。目前我国首付比例逐渐从全国“一刀切”走向因城施策。整体看，调控大城市首付比例高，不受调控小城市首付比例低。按揭政策的差异化主要依赖：按揭利率；首套房认定标准；首套房首付比例。目前看，按揭利率已经开始见顶回落。