在防范金融风险的同时，政府也出台了减税降费等一系列激励性政策，为企业注入活力。在房地产市场放缓和信贷环境收紧的大背景下，2018 年中国经济仍取得了6.6% 的同比增长，高于6.5% 的年度增长预期，这主要得益于金融创新和IT 行业高速发展的带动。

2008 年全球金融危机以来，中国无论企业还是个人负债率都已大幅上升。多年来高负债率的大型投资项目驱动了国内生产总值两位数的增长。但2016 年年末起，政府采取一系列去杠杆政策，其中包括打压影子银行以及提高境内债券发行要求。这使得一些中小型私营企业资金状况受到极大影响。在2018 年前5 个月，有13 家公司的20 笔债券出现违约，合计金额达到约人民币148亿元。违约债券的数量以及合计金额都远高于2017 年同期。2018 年下半年，由于与美国贸易战的压力，政府对于经济去杠杆的态度出现一定程度松动；不仅准备金率下调，境内债券的发行量也有所上升。然而，中小企业的融资问题仍然充满挑战。

目前行业或已步入小周期复苏阶段，但全局销量的意义较过往周期或变淡，主因三四线城市的节奏被货币化补贴这一“外力”扰乱，从历史上看，本轮周期三四线城市与一二线城市错峰更大；结构上看，一线城市销量已见底回升，二线城市销量滞后于一线，或是今年销量复苏的最大贡献者，三四线城市销量或仍有1-2个季度的调整，若调整幅度较大或拉动全局销量出现第二个底部（预计在年中左右）。

经过多年努力，我们试图采用全面的国际比较、客观的历史资料、扎实的数据逻辑，系统研究美国、英国、日本、德国、新加坡、中国香港、中国等的房地产运行和住房制度, 以及背后深层次的住房制度逻辑。当我们梳理完代表性经济体的案例以后，对很多房地产关键问题的认识变得更加清晰。

精装房驱动力：政策助力、房企推力和需求匹配。1）全装修政策逐步落地，2016 年政策加快出台。2）供给端①：房企打开限价窗。3）供给端②：长租公寓成为精装修市场新风口。4）需求端：消费者意愿增强。

地产债利差走势回顾：18 年上半年再融资及违约担忧下地产超额利差大幅上行，18 年7月底政策转向宽信用后，AAA 民企地产债利差开始收窄，19 年3 月新一轮AA+民企地产债利差开始收窄。

影响房地产价格的因素很多，不同地区、不同类型、不同用途的房地产在评估价格上有很大差别，要想客观准确地估算出某房地产的价值，就要对该房地产周围的影响因素分析透彻，从而才能够得到较为准确的结果。本文就影响房地产评估价值的环境因素进行全面分析，并结合一些具体实例展开进一步论证。