房企估值及投资建议：估值接近历史低位，上修空间较大。本月申万房地产板块指数当月绝对收益为-6.2%，相对收益为-8.3%，H 股方面恒生地产类指数当月绝对收益为-5.2%，相对收益为-4.7%。20 年年初以来房地产板块低点则出现在20 年5 月22 日，对应动态PE 为5.25x，为08 年以来最低估值水平。截至目前A 股龙头房企平均动态PE 为5.51x，接近20 年年初以来低点估值，具有较大修复空间。

10 部门联合发文，破解物业行业部分发展难题。2020 年1 月5 日，住建部等10 部门联合发布了《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》（以下简称《通知》），要求加快发展物业服务业，《通知》内容对当前制约物业行业发展的部分难题提出了解决的思路和方向。

市Ta场bl表e_现Su：mm上a周ry]申 万房地产板块收于 3886.36 点，累计下跌 0.34%，同期上证综指累计上涨1.43%，深证成指累计上涨2.21%，沪深300累计上涨2.26%；横向对比，板块表现位于下游。

2020年1月5日， 住建部、政法委、发改委等十部委联合发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》（建房规〔2020〕10 号），提出加快发展物业服务业，推动物业服务向高品质和多样化升级，内容涵盖业主大会及业主委员会、扩大服务范围、完善价格形成机制、物业维修资金、物业服务招投标等多个方面。

要从人口流动和人口结构的角度去看待未来的地产政策。在当前节点展望行业的发展，我们认为有两个人口变化的趋势不能忽视：第一是未来经济发展的重心将重归一二线城市和核心都市圈，人口流动的趋势从疏散重归集聚，今年也可以看到一些一二线城市人口流动、户籍准入的限制都在慢慢放开；第二是25-35 岁的人口占比的高峰已过，未来购房的主力从青年群体过渡到中年群体，住房消费从刚性需求过渡到改善需求。我们认为，随着人口的持续流入以及内生置换改善需求的持续释放，核心城市的居住需求将继续旺盛。

2021 年1 月5 日，住建部、发改委、银保监会等十部委发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，其中鼓励有条件的物业服务企业向养老、托幼、家政、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸。

事件：2020 年12 月31 日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，决定建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度。

中央经济工作会议12 月16 日至18 日在北京举行。会议指出明年要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。会议确定，明年的重点任务中要解决好大城市住房突出问题，要实施城市更新行动，推进城镇老旧小区改造。

回顾：2020年销售方面，强供给需求韧性足，疫情后景气度维持高位，各城市市场已现分化；房价方面，区域间分化持续扩大，一线城市二手房价抬升显著；土地方面，年尾热度上行不改承压趋势，下半年量缩价跌表征土地投资集中于一二线或核心城市圈；开竣工方面，新开工回暖边际趋缓，竣工修复仍是大趋势；投资方面，累计增速率先恢复，建安端支撑平稳走阔；资金方面，融资环境先松后紧，未来不同档位房企或在融资策略上出现分化，到位资金将出现结构性调整。

经济整体回升，货币需求回升，通胀回落：11月M1同比增长10.0%，增速比10月上升0.9个百分点，M2同比增长10.7%，增速比10月上升0.2个百分点；11月份我国CPI同比下滑0.50%，涨幅比10月下降1个百分点；美元兑人民币期末汇价6.5782；PMI为52.1%，比10月增加0.7个百分点；我国进出口总额同比增13.6%，增速比9月增加5.2个百分点；顺差754.3亿美元。

十三五期间，人口、城镇化与金融政策取态积极，支持了中国经济的快速发展，住宅销售额由15 年的7.2 万亿上升至20 年的约15.2 万亿。2020 年下半年开始，房地产政策持续收紧，11 月初发布的十四五规划建议文件中，首次提出“推动金融房地产与实体经济均衡发展”。

事件：12 月18 日，中央经济工作会议指出：“七是解决好大城市住房突出问题。住房问题关系民生福祉。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。”