东北经济持续疲软，大连、哈尔滨、沈阳、长春四城经济活力缺失，人口吸附力不足，地产表现低迷，大连房地产市场情况相对较好，有望率先回暖。

上海证券交易所近日实施房地产公司债券审核新政，收紧了公司债相关条件。此外，深圳证券交易所也将于近日发布监管问答。上交所房企公司债审核新政主要为调整了发债准入门槛和进行分类管理。

西北地区将迎来“一带一路”的战略发展新机遇，丝绸之路经济带节点城市发展潜力较大。“一带一路”战略的实施，将使西北地区从 内陆腹地转为对外开放的前沿地带，除了加强与沿线国家的互联互通之外，更重要的是获得了更多的国家优惠政策，吸引了包括我国东南沿海省份及其他富裕国家、地区的投资，从而推动本地的经济发展，提高民众收入。区域整体的经济总量较低，整体的发展空间很大。

1-9 月，全国房地产开发投资额同比增长 5.8%，较 1-8 月扩大 0.3 个百分点；商品房新开工面积同比上升 6.8%，较 1-8 月回落 5.4 个百分点；施工面积同比上升 3.2%，增速较 1-8 月回落 1.4 个百分点；土地购臵面积同比下降 6.1%。 9 月单月投资增速为 7.8%，较上月继续扩大；新开工单月增速大幅下滑 19.4%， 主要由于去年 9 月异常高基数的原因，而单月土地购臵面积增速大幅回升至 12.5%， 待售面积同比回落至 4.7%，因此整体投资增速在下游去化率不断改善的背景下， 新开工的回落不改投资企稳回升的趋势。

整体来看，9月市场呈现旺季特征，成交环比上涨，同比增速继续扩大。而政策方面，重点城市收紧效应持续蔓延，国庆期间20余个重点城市重启或者加码限购限贷政策，并且政策继续强调“分类调控”的思路，普遍收紧方向为本市二套及以上的改善性需求，以及外地户籍的投资性需求。从以往小周期经验来看，限购限贷对成交量的负面影响显著。

行业潜在规模可观；利润水平承压。 预计 2020 年行业总收入可达到人民币 8,020 亿。低利润水平源自： 1）分散的竞争格局（现有超十万家服务提供商）； 2）劳动力成本不断上升，而物业管理费提升空间有限（两年年均复合增速分别为 13%和 2%），挤压利润；3）行业准入门槛较低。同时行业政策、法规体系目前尚处初级阶段，难以对行业未来增长形成有效支撑。

债券市场展望： 从节后第一周商品房的成交量数据来看， 30 大中城市商品房合计成交 642.46 万平方米，成交面积较国庆节当周大幅回暖，但仍低于节前，反映调控政策起到了一定的效果。 虽然调控政策出台之后，地产销售仍处于高位，但是地产销售热度已经有所降低，并将逐渐冷却。

2016 年房地产销售超预期、房价攀升、居民杠杆不断增加，市场上关于中国房地产泡沫预警层出不穷。2016 年国庆期间，20 多个城市出台楼市调控政策， 预计对 Q4 房产销售起到降温作用。此前，有很多分析将中国房地产和日本 1990 年房地产泡沫形成和破裂进行比较分析，我们在本篇文章中横向对比了日本、 中国台湾和美国房地产泡沫的形成和破灭。关于日、台、美泡沫形成的历史经过已经很充裕，我们将其总结成为附录供参考，本章节主要总结三次泡沫形成和破灭机制的相同点。

诚然，十一长假前后，房地产市场迎来了新一轮调控大潮，多个城市密集出台限购限贷政策。投资者也非常关心这轮调控对于之后房地产市场的销售，投资和价格将有怎么样的影响。为此，我们一方面回顾历史，另一方面进行了各地的调研，希望给投资者提供一些方向和思考。

abl“e_地Su产mm后a市ry]场 ”消费建材系列研究：我们跟踪海内外市场主要建材行业上市公司（主要为美股、欧洲及日韩上市），分析更长时间序列股价表现为A 股投资提供参考，“地产后市场”消费建材领域牛股频出，尤其是家装涂料行业，其穿越地产周期的盈利成长性尤其值得深入研究。本篇为系列研究之二，通过剖析美国、欧洲企业成长特点，重点探讨中国家装为主的涂料企业崛起之路，维持行业“增持”评级。

下游地产：8月，房市销售总体持续“量价齐升”格局，分类城市价格指数尤其二线城市价格同比增速较高；高频数据显示，9月一三线城市交易量回落，价格或趋稳定。

收入增长，盈利恢复。前九月公司累计收入达到1065.9 亿港元，同比增长34.3%，实现经营溢利351.6 亿港元，同比增长29.1%。三季度公司实现毛利率34.2%，带动全年毛利率恢复至33.0%（2016H1 为28.2%），远超行业平均水平。我们认为尽管对于原中信旗下地产项目的改善还需时间，但是不必过于悲观。凭借成本较低的土地资源、优秀的项目运营能力和品牌优势，公司未来3年的毛利率仍可维持在30%以上。

国土资源部、国家发展改革委等五部委联合出台《关于建设城镇建设用地增加规模同吸纳农业转移人口落户数量挂钩机制的实施意见》，明确到2020 年全面建立科学合理的人地挂钩机制政策体系。国土资源部规划司副司长周建春表示，城市发展与人口增长相适应需要建立进城落户人口与建设用地供应更加紧密的挂钩机制，实现土地城镇化与人口城镇化相协调。

核心城市租金上涨空间巨大，其中长租公寓有望成为增长最快的细分行业；房地产上市公司有望以集中式长租公寓为突破口抢滩存量经营市场

房地产评估是专业评估人员为特定目的对房地产的特定权益在某一特定时点上的价值进行估计，房地产估价只是估价人员模拟房地产市场的价格形成过程来得到房地产价格的评估值，因此，所得评估结果只能是评估对象在此市场条件下最可能实现的价值。由此可知，房地产估价需总和考虑房地产本身的特性和房地产市场的状况。

房地产企业的经营环境正在不断变化，跨界发展、多元化转型已经成为无法回避的问题。事实证明，多元化战略与专业化战略各有所长，对房企来说战略类型并无对错，只有是否合适。本文拟对多元化战略的规模、形成与执行进行初步探讨，并提出有限多元、战略创造、权变执行的对策。

深圳的高房价、住房难举城关注、举国关注。去年以来，按照国家统计局的数据，深圳房价暴涨了62.5%，但2015年以来实际均价水平实现“三连跳”，即从2015年初的2.6万元上涨到年中的3.5万元，再到年末的4.2万元，2016年上半年接近5万元。如此飙涨将北上广等其他一线城市远远地甩在了后面。根据易居房地产研究院的监测，2015年，深圳房价收入比（套均价格/家庭平均可支配收入）达到25.8，居全国各大城市第一位，意味着深圳家庭要用近26年的收入才能买得起一套房子。

批量评估是在《国际评估准则》、《美国评估准则》等中均有定义的一种估价方法，国际估价官协会（IAAO）将其定义为“利用共同数据，标准化的方法和统计检验技术评估一组财产确定日期价值的活动”，该方法在国外逐步兴起，被很多发达国家或地区广泛应用到评估应税房地产的市场价值，并且还在向抵押财产评估、公共事业性企业资产评估等其他应用领域扩展。

2016年，房地产“去库存”成为年度结构性改革五大任务之一。中央相继出台了房贷首付比例下调、公积金利率上调、房产交易契税营业税减免等一系列“政策红包”，多地也展开去库存“歼灭战”，本文分析目前的房地产市场冷热不均的现状，针对进一步发挥好住房公积金作用促三四线城市楼市去库存提出了建议。