国内经济在经历了疫情的冲击之后，走向一个渐进式的恢复阶段。尽管全年经济增长实现了 5.2%的增速，比预期的 5%的目标更高，但与 2022 年末大部分市场机构的预期有差距，预期中的快速反弹没有实现。同时，房地产市场的持续下行，对于 2023 年经济表现出明显的拖累。这种情况既有短期周期性问题，也反映了房地产整体趋势的转换，体现了结构性变化的特征。在新的一年，房地产市场仍难改继续下行的趋势，但在 “防风险”政策推动下，房地产市场仍会逐渐恢复且可能实现“软着陆”。

3 月 5 日，2024 年政府工作报告提出，适应新型城镇化发展趋势和房地产场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式。近日，住建部要求各城市做好住房发展计划，根据人口变化确定住房需求，根据住房需求科学安排土地供应、引导配置金融资源，实现以人定房，以房定地、以房定钱，促进房地产市场供需平衡、结构合理，防止市场大起大落。

2024 年全球经济仍处于慢增长周期，增长新动能从 G20 加快转向 G2+。2011 年全球进入慢增长周期以来，到 2022 年，美国人均 GDP 相对于 G20 均值增加了 74 个百分点，G20 其他发达经济体均出现了不同程度的下降，美国之外相对值上升的国家主要来自新兴市场，包括中国（31.9 个百分点）、印度（3.3 个百分点）和印尼 （1.2 个百分点）。

我们从社融各子项的经济逻辑、高频数据、季节性特征等角度出发，于每月月末进行社融预测。每月的社融数据通常由央行于次月 10-15 日公布，存在一定 的滞后性。在之前的报告《社融指标全解析与预测框架构建》中，我们构建了自下而上的社融拆分预测框架，过去一段时间对社融的总量和结构给出了较为准确的预测。

回顾 2023 年 ，美国住宅市场表现较弱 ，其中新屋销售表现明显强于成屋 ，我们认为主要由以下原因导致 ：1）新屋供给相比成屋更加充足 ，分流成屋需求 ； 2）新屋与成屋间的价格差有所收窄 ，新屋性价比明显提升 ；3）开发商提供更多优惠促销活动 ，新屋吸引力有所提升 。展望 2024 年 ，在假设美联储降息如期将至且降息幅度不低于彭博一致预期的 91bps 情况下 ，我们认为美国住宅市场将出现以下情况 ：1）成屋供应可能有所增长 ，助推整体销售恢复 ； 2） 低库存背景下 ，部分城市的住房价格有望维持在高位 。

经济形势定调：2023 年经济回升向好，2024 年仍然需要克服一些困难 2023 年我国经济回升向好，高质量发展扎实推进，全面建设社会主义现代化国家迈出坚实步伐。但 2024 年进一步推动经济回升向好需要克服一些困难和挑战，主要是有效需求不足、部分行业产能过剩、社会预期偏弱、风险隐患仍然较多。

战后日本房地产市场的发展大致可以划分为三个时期，第一个时期是1955年一1974年的经济高速增长时期，这一时期日本GDP保持高速增长，房地产市场在旺盛需求驱动下发展迅速，但1975年受石油危机影响，房地产市场短暂回落。第二个时期是1975年-1991年，日本经济增速虽有所回落但仍维持适中水平，GDP年均增速4.1%，这-阶段显著特点是货币宽松,信用扩张，房地产金融化现象明显，尤其是1985-1990年，连续的降息导致流动性过剩，房地产市场迎来最后的狂欢，“土地神话”出现。1991年后，在连续快速加息作用下，地价快速下行，成为日本房地产市场发展的拐点。

政策暖风频吹，新形势新挑战新机遇。16 年 7 月，中央政治局首次提出要“抑制资产泡沫”，12 月中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的不是用来炒 的”，此后各地陆续收紧房地产调控政策，商品房销售面积增速下行。23 年 7 月 24 日，政治局会议首提“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”，未提及“房住不炒”。政策立足点放在把房地产稳定在经济中合理水平。

本文总结了当前的经济形势，回顾了 2023 年度重要政策，并对 2024 年度宏观经济与政策进行了展望，提出了相应的投资建议。实体部门方面，服务消费成为拉动经济增长的主动力。投资总量下滑，制造业和基建拉动，房地产和民间投资仍是拖累项。货币部门方面，PMI 近期明显回升，价格与利润同步改善。对外部门方面，外贸形势总体严峻，国别和品类分布均有亮点。财政部门方面，公共预算收入增速略有收窄，公共预算支出有所提速。

11月13日-11月17日，央行累计投放32110亿元，累计回笼-21000亿元，合计净投放11110亿元。其中，逆回购到期12500亿元，投放17610亿元。未来一周，逆回购到期-17610亿元。各期限美债收益率普遍下行。截至11月17日，2年期、5年期、10年期、30年期分别较11月10日变动-16bp、-20bp、-17bp、-14bp 至 4.88%，4.45%，4.44%和4.59%。中美两年期国债利差缩窄，人民币略微升值。截至11月17日，中美两年期国债利差为253.77bp，较11月10日变动-12.15bp。截至11月17日，美元兑人民币为7.25，较11月10日变动-4.41bp。