建筑业从中长期来看并不属于高景气的新兴产业，欠缺持续的成长性叠加市场集中度提升缓慢，行业天花板和竞争格局共同束缚了市场对个体企业发展的想象空间，进而对中长期估值水平形成明显制约。能够在短期内改变个股估值中枢的，须是能够显著改善这些企业未来成长或盈利预期的催化剂。

在本系列的上一篇报告《构建房地产央企 ESG 评价体系：绿色建筑是重点——A 股央企 ESG 系列报告之七》中根据房地产央企 ESG 相关政策构建了房地产央企 ESG 评级体系。本篇报告选取申万一级行业房地产行业中的 11 家央企作为研究对象，尝试通过已构建的评价体系对其进行评价分析，总结当前房地产行业央企 ESG 绩效管理情况。

需求端政策力度超预期，基本面仍未走出弱复苏通道。2023 年初需求较强，但复苏 持续时间较短，Q2 起市场迅速降温，商品房销售面积回落至 11-12 年水平，销售金额不及 16 年水平。7 月政治局会议首次定调房地产市场供求关系发生重大变化，8 月底以来需求端“认房不认贷”+降首付+降二套房贷利率等政策组合超预期，一线城市纳入政策工具箱，二线及以下城市逐步解除限购。强刺激下核心城市新房市场短暂回暖，但持续性仍有所不足，10 月百城商品住宅成交面积/金额同比增速分别为 -22.0%/-18.0%，维持较弱水平。

房地产行业作为化工重要的终端下游，承载着较大的消费体量，本报告旨在追踪地产链上游化工产品月度变化情况，寻找产业链投资机会。下游地产行业方面：国房景气指数和化工产品价格存在一定相关性。2023 年 9 月，全国房地产开发景气指数为 93.44，同比下降 1.36 点，环比下降 0.11 点 ；2023 年 10 月，中国化工产品价格指数(CCPI)均值为 4765.26，同比下降 6.44%，环比下降 4.32%。

2023年房地产政策密集出台，7月24日政治局会议后，一系列房地产的放松政策快速落地，特别是一线城市，也进行了实质性的放松。预计2024年涉房政策仍然将保持温和，核心一二线城市仍会进一步松动，支持居民释放刚性和改善性需求。同时，我们预计房地产业发展新模式将在2024年加速推进，预计城中村改造、保障房建设的相关细则和规划会进一步出台。

三季度房地产持仓仍处于低配状态，地方国企更受公募青睐。三季度房地产板块基金持仓总市值 742 亿元，相较于二季度环比提升 4.5%。从配置比例看，较行业标准配置比例低配 0.6 个百分点，已经连续 15 个季度低配。自 2022 年四季度以来，地产板块持仓集中度持续下降，截至 2023 年三季度末，TOP10 持仓占比 48.4%，环比下降 6.2 个百分点。三季度获公募增持最多的 TOP5 企业为地方国企和优质物管企业，分别为中华企业、绿城服务、城建发展、招商积余、天健集团。

收入增速回升。2023 年1-9 月累计，一般公共预算收入同比增长8.9%，其 中9 月当月同比增速为-1.3%，相比8 月的-4.6%降幅收窄。其中，增值税、 消费税、企业所得税、出口退税增速回升，个人所得税增速回落。短期来说， 经济慢慢复苏，稳增长还需要积极的政策支持。