2021年1-7月，住宅精装新开盘项目累计数量1824个，同比-5.3%；开盘房间累计数量151.2万套，同比-8.2%。2021年7月，精装商品住宅开盘项目总计207个，同比-29.1%；开盘项目规模16.9万套，同比-29.1%；其中住宅16.1万套，公寓0.77万套。精装商品住宅开盘项目从房间套数规模结构分析，主要分布在华东、二线城市，占比38.6%、67.3%。武汉、西安、上海成为7月份全国开盘规模前三甲城市。

本报告总结了农村集体建设用地、农村土地承包经营权、林地市场状况；重点分析农村土地市场（包括投融资）的现状、问题，就农村土地市场的发展提出相应的政策建议。

随着我国城镇化进程的放缓以及房地产存量时代的到来，越来越多的城市发展正在由增量建设为主向存量提升为主转变。与之同时，我国经济转型和消费结构升级等宏观背景以及绿色低碳的发展理念，也均对城市更新提出了迫切要求。参照国际经验并结合我国城市发展阶段，初步估计，我国城市更新投资规模将由现在的3.3万亿元增加至2030年的9万亿元，年均增速超过10%。建议在总结已有各类城市更新项目实践经验的基础上，加强顶层设计，破解城市更新的政策瓶颈，创新投融资机制，推动城市更新有序进行，实现扩内需与促转型的双赢。

本报告梳理2015年中共中央、国务院发布的关于农村土地制度改革的主要文件，国土资源部、农业部等主管部门发布的关于农村土地制度和市场发展的部门规章；就2015年农业部等部门主导的农村土地承包经营权确权登记试点和全国农村改革试验情况以及各地方政府就农村土地市场发展进行的试点活动进行梳理；从政策层面总结中国农村土地市场2015年的发展，展望2016年的发展趋势。

按揭利率与10Y 国债收益率缺口略有扩大：10Y 国债收益率自21 年1 月起趋势下行， 7 月加速回落；截至21Q2 全国平均按揭利率5.42%，较Q1+5 BP，与10Y 国债收益率缺 口高达229 bp，缺口较21Q1 增加17 bp，剪刀差略有扩大。

8 月市场销售同、环比均大幅下降。2021 年8 月，30 城新房销售面 积同比增速-22.74%，环比增速为-24.61%。目前行业销售拐点已经确 立，开始进入负增长区间，未来若销售下行幅度超预期，则政策维稳 预期将进一步加强。分一二三线城市来看，同比方面，8 月单月一、二、 三线成交面积增量分别为-1.21%/-17.71%/-43.53%；环比方面，一、 二、三线增速分别为14.13%/-37.65%/-26.93%。

上周，中报数据显示多数房企盈利能力如期回落，扩大结转规模成为利润增长的主要抓手；土拍制度改革预示房企拿地利润率提升，行业估值修复预期较强。由此，我们建议，关注投融资端具备优势的头部绿档房企，推荐万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口、中国海外发展

长江经济带现代服务业的健康发展，是经济转型升级的关键引擎，现代服务业在地区间的协同发展，是加强区域开放融合、协调发展的重要动力。2011～2015年长江经济带现代服务业增速快于全国，招商引资规模持续上升；分行业来看，金融业，批发和零售业，交通运输、仓储和邮政服务业，房地产业及旅游业均呈现增长态势；但地区间差异大、同质化竞争严重等问题仍较突出。2016年，是实施“十三五”规划的开局之年，在全球经济不确定性增强和国内经济下行压力增大的背景下，加强区域合作和加大开放力度，缩小长江经济带现代服务业地区间差距，实现差异化、专业化发展是必然选择。

本周杭州、深圳等地重新发布第二批住宅用地集中出让公告，进一步优化土拍规则。调整内容涉及建立竞买准入标准、调低溢价率上限、严格落实购地资金审查机制等。本周温州、银川、安徽相继发文规范当地房地产市场，旨在落实房住不炒，进一步促进市场平稳健康发展。投资建议方面，开发板块持续看好现金流稳健的行业龙头金地集团、保利地产、万科A等；相比开发类房企，中长期更看好行业空间广阔、业绩高增的物管及商管板块，建议逢低积极布局具备规模及资金优势、在增值服务各细分领域率先发力的物管龙头。

我们认为，地产仍是当前财政和投资的重要托底工具，政策将会处于当前“房住不炒+因城施策”框架下，但方向和力度则会相机而变。目前销售、区域政策等方面均持续向好，土地新政下新增资产价值有所改善，房企盈利反转确定性强。目前房地产板块估值仍处于历史低位。我们建议2021 年3 季度继续关注地产板块机会，维持行业看好评级。

本报告对农地经营权信托流转机制的理论与实践进行了梳理，认为在我国法律制度框架下，实现农村土地资本化的主要路径为农地承包经营权流转，农地经营权信托正是一种创新型的农地经营权流转方式。本报告以中信信托开展的农地经营权信托流转项目为例，对信托模式在资源与要素的整合与产业链的延伸方面所具有的独特优势进行了分析。本报告深入研究了构建农地经营权信托流转机制的主要障碍，包括农地经营权信托项目的法律风险与困境、信托机构面临的风险及其他方面的制约因素，并对农地经营权信托流转机制的法律路径及其完善提出了相应的建议。

农村土地经营权抵押贷款是农村金融产品和服务方式创新的重要内容之一。作为一项创新的金融产品，农村土地经营权抵押贷款“唤醒”了沉睡的土地资产，将“不动”的土地转化为“流动”的生产资金，实现了农村土地经营的规模化和资本化，对破解农户贷款难题具有重要的借鉴意义。本报告在介绍农村土地经营权抵押贷款发展概况的基础上，分析了农村土地经营权抵押贷款的需求主体、农户的需求特点，以及农村土地经营权抵押贷款面临的供给约束，进一步介绍了农地抵押贷款供给的区域个案，最后对农村土地经营权抵押贷款的风险防范提出建议。