2020 年，新冠疫情席卷全球，对各经济体的生产制造、消费投资、社会治理、民众信心等造成全方位冲击，全球经济陷入“大萧条”以来最严重衰退。我国统筹疫情防控和经济社会发展取得重大成果，经济运行持续稳定恢复，就业民生保障有力，经济社会发展主要目标任务完成情况好于预期，在世界主要经济体中率先实现正增长，经济总量迈上百万亿元新台阶。在此背景下，房地产政策整体呈现前松后紧。2020 年上半年，受新冠肺炎疫情影响，经济面临较大下行压力，为促进房地产市场快速恢复发展，中央层面继续坚持“房住不炒”的定位，落实城市主体责任，落实“稳地价、稳房价、稳预期”的长期目标，同时各地政府从供给端和需求端出台诸多政策，促进房地产市场复苏，楼市政策呈现宽松态势。2020年下半年，面对部分城市房价涨幅过快问题，房地产政策有所转向，中央多次强调不将房地产作为短期刺激经济的手段，房地产金融监管持续强化。与此同时，住房保障制度加速完善，全面推进城镇老旧小区改造与住房租赁发展的政策不断出台。

保障农民工同工同酬是党的十八届三中全会提出的改革任务。近年来，我国在保障农民工同工同酬方面取得了积极进展，但是，由于户籍制度等深层次改革尚不到位，农民工享受市民化待遇方面还有很大差距。保障农民工同工同酬，需要分三个阶段，从宏观和微观两个层面进行全面改革。

EVA 估值更适合房企，当前的低估值反映的是远期价值毁灭，背后则是去杠杆及地价上行。我们认为，去杠杆将在年底结束，若地价下行，行业估值修复约30%-50%。

市场焦点“共有区域收入”已有明确规定，本次政策重点在于执行。公共收益占营业收入比重不高，增值业务才是企业未来核心赛道。给予物管行业“优于大市”评级。我们认为伴随竣工面积数据的持续修复，物业公司作为房地产行业后周期会持续受益，在管面积增长有较强的确定性。

7 月，土地购置面积1743 万平方米，单月同比+2.8%；土地成交价款1313 亿元，单月同比-2.4%，土地购置单价7536 元/平方米，单月同比-5.1%。1-7 月，土地购置面积8764 万平方米，累计同比-9.3%；土地成交价款5121 亿元，累计同比-4.8%，土地购置单价5843 元/平方米，累计同比+4.9%。

多城延期第二批集中供地，供地规则或将全面调整。日前深圳、青岛、天津、福州、上海、长沙等城市相继发布公告中止或延期第二批集中供地，北京、广州、南京、宁波等城市虽未发布相关公告，但实际出让时间已经较原计划延后。此外，天津和福州等城市发布新规，修改出让规则，下调溢价率上限。各城市纷纷调整供地节奏，旨在优化土拍规则，目前暂未延期的城市预计后续也将会陆续跟进。

国家统计局发布2021 年1-7 月份全国房地产开发投资和销售情况。7 月销售面积1.30亿平，同比减少8.5%，较上月减小了16.0 个百分点；开发投资金额1.27 万亿元，同比增长1.4%，较上月减小了4.6 个百分点；新开工面积1.77 亿平，同比下降21.5%，降幅较上月扩大了17.7 个百分点。

2021 年8 月10 日下午，天津市规划和自然资源局挂出一则《天津市国有建设用地使用权挂牌出让补充公告》，公告推迟了天津市第二批土地集中出让的时间，同时调整了土地竞拍的规则：（1）大幅压低了各地块的成交溢价率上限。调整前，待出让的61 块土地中有50 块溢价率上限在50%左右；调整后，溢价率上限全部压降到15%以下。（2）单宗住宅用地达到最高限价后，采用摇号方式确定竞得人，摇号的具体时间和操作程序另行通知。

7 月政治局会议释放“稳增长”信号，当前经济显著承压，为平滑经济周期，后续政策调控力度有望加强，建议把握胜率较高的“稳增长”主线，关注当前估值较低、受益于内需回稳的顺周期板块。地产新开工显著走弱：7 月地产行业下行力度加剧，新开工面积单月同比下降21.50%，商品房销售面积单月同比转负，为维护经济平稳运行，预计后续地产政策收紧节奏有望趋缓。新能源行业高景气延续：7 月新能源车渗透率14.80%，再创单月历史新高，锂电材料需求旺盛，碳酸锂、金属锂与六氟磷酸锂价格再度上行；光伏产业链价格本周整体回暖，需求回升带动电池片、硅片价格走高。

总体来看，当前房地产市场的核心矛盾在于土地市场及商品房市场的供给不足，而房企在集中供地制度下悲观的利润率预期以及持续收紧的融资环境影响下，拿地意愿及能力上双方面走弱，制约了企业增加供应的效果。

销售景气度超预期下行，投资增速明显回落，上下半年市场冷热存在明显反差；土拍制度改革预示房企拿地利润率提升，行业估值修复预期较强。由此，我们建议，关注融资端具备优势的品质房企，看好头部绿档房企万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口、中国海外发展；建议关注长期现金流稳健，且具备领先商业运营能力的房企龙湖集团、华润置地、新城控股、旭辉控股集团。

中央政治局会议重申“房住不炒”，住建部扩大约谈范围至银川等5城，并联手八部门整治房地产市场秩序，预计下半年房地产调控仍将延续偏紧趋势；二手房指导价城市持续扩容，多地暂缓二次土拍并调整竞拍规则。7月为传统推盘淡季和22城集中供地“真空期”，重点城市取证推盘节奏放缓，土地成交量价齐跌，房企拿地意愿有所下滑，百强房企单月销售业绩同环比双降。但多地调整土拍规则后，最高土地溢价率不超15%，叠加监管部门要求“三道红线”试点房企当年拿地销售金额比不超40%，有望带动后续土拍降温。受益于地价平稳及房企拿地毛利或将企稳回升预期，8月地产板块迎来估值修复，长线投资者可择机布局现金流稳健的行业龙头万科A、保利地产、金地集团等；同时持续看好业空间广阔、业绩及规模维持高增的物管龙头和商管公司，如碧桂园服务、融创服务、新城悦服务、金科服务、星盛商业等；以及具备“房客、人”优势的经纪行业龙头企业如我爱我家。

控制土拍溢价率，期待行业利润率拐点；以北京为榜样优化土地拍卖政策，控制溢价率成为新重点；以北京为榜样优化土地拍卖政策，控制溢价率成为新重点；“价高者得”或将成过去式，期待行业利润率拐点的到来。

本周新房成交量相比于上周有所下降、二手房成交量有所下降。52 个城市新房成交套数为4.6 万套，环比下降4.4%，同比下降21.4%；21 个大中城市新房成交套数为2.9 万套，环比上升1.3%，同比下降18.1%；一、二、三线城市新房成交环比增速分别为+5.8%、+8.7%、-20.8%，同比增速分别为+2.2%、-16.8%、-37.5%。18 个城市二手房成交1.3 万套，环比下降9.6%，同比下降37.2%；13 大中城市二手房成交1.1 万套，环比下降8.3%，同比下降37.0%；一、二、三线城市二手房成交环比增速分别为+0.7%、-12.2%、-19.0%，一、二、三线城市同比增速为-21.4%、-49.2%、-31.1%。

我们认为，市场可能高估了房地产行业全局利润率下降的程度，销售毛利率已然处于筑底过程，同时应关注房企信用风险带来的冲击以及可能的逆周期政策波动。物业服务长期要看品牌力，流量变现、城市服务等正朝着更深的方向演进，平台化战略大有可为。商业资产两级分化加大，资产本身难度很大；由于存量资产庞大，优秀的商管能力稀缺。

我们预计，在22 个重点城市中，除已完成第二次土地集中供应的厦门、无锡、长春，及已发布公告延期第二次土地集中供应的深圳、天津、青岛外，其余城市后续均有可能延期第二次土地集中供应，或以天津为例改进拍地方式。此次天津的土拍规则改变，或能通过严格限制溢价率上限及消弱自由竞争方式降低地价，从而确保了房企的合理利润。

7 月真实销售继续回落，或跟近期按揭额度偏紧及疫情反复等有关，预计下半年保持回落趋势但幅度偏缓，全年或有 10%左右增长。7 月单月销售额较19 年同期年化复合增长 4.1%，高位回落，这或跟近期按揭额度偏紧和疫情反复等有关，预计下半年保持回落趋势，但在降准补充流动性后，下降幅度或偏缓，全年看或保持 10%左右增长。行业从杠杆驱动的"指数牛市"变为管理红利驱动的"结构牛市"，从总量需求增长驱动为主变为自由现金流驱动为主，判断下半年拿地竞争趋缓，毛利率或改善，同时系统性风险担忧逐步缓释。

7 月以来虽然降准，但对地产与地方隐性负债等监管收紧显然对社融放量产生明显压制。7 月10 日加强地方隐性债务监管的“15 号文”出台，可能在一定程度上抑制企业及政府部门的融资需求，而行业相关监管政策可能会对股市融资产生影响。

房企估值及投资建议：板块估值持续下行，关注被错杀房企。21 年初以来龙头房企切换估值对应的业绩锚，叠加市场情绪波动估值创历史新低（动态PE 为4.08x），具备较大修复空间。政策面引发行业恐慌情绪，使得板块估值回撤。7 月基本面（销售、土地）下行压力明显加大，下半年行业环境或好于上半年，恐慌中需保持理性，当前应该关注错杀的民营企业以及黄绿档运营表现的龙头公司。

两大隐忧制约板块表现，估值跌至历史低位：当前地产板块PE（TTM）6.92 倍，估值处于近五年0.57%分位，主要龙头房企对应2021 年PE不到5 倍，PB 不到1 倍。后续市场主要两大隐忧：1）2020 年行业利润及毛利率双降，首批集中供地热度不减，未来行业毛利率下行压力犹在；2）随着“三条红线”、“房贷集中度管理”等政策出台，2020 年以来，部分中大型房企信用事件逐步暴露、2021 年7 月中诚信下调房地产行业评级展望至负面，进一步引发市场对行业资金端的担忧。